李小明:产业政策需随着经济发展的不同阶段随时调整

新浪财经讯
2月25日消息,帝海集团董事长李小明于2019年中国发展高层论坛热点前瞻沙龙第二期:产业政策的制定与治理创新上表示,产业政策需要随着经济发展不同阶段、不同内涵、不同的外延随时调整。

经过近20年的住房制度改革和发展,住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。
  面对新的住房发展阶段,亟须改变住房宏观调控工具化的倾向,改变过度强调住房经济属性的倾向,让住房回归居住本质属性,针对不同收入、不同区域的差异性,根据分层、分城施策原则,精准界定不同类型住房产品的属性。
  针对住房发展的不平衡不充分矛盾,我们亟须根据不同属性住房需求特点,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  经过近20年的住房制度改革和发展,我国城镇居民住房条件得到明显改善,2016年城市人均居住建筑面积达到36.6平方米,比1998年住房制度改革之初几乎翻了一番。住房总量供不应求矛盾已经得到明显缓解,同时,住房发展不平衡不充分矛盾仍然存在,并对经济结构平衡、新型城镇化以及金融风险的影响日益突出。
  十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,系统阐述了未来一个阶段我国住房政策的价值取向、制度框架和发展目标,为解决新时代住房领域的不平衡不充分矛盾提供了一个清晰的路线图和解决方案。
  新时代需要建立   新的住房发展理念
  近年来,住房迅猛发展对宏观经济、地方财政、金融资产以及家庭财富等方面产生了巨大拉动作用。主要表现为以下几个方面:
  第一,房地产成为拉动经济增长的重要动力。2016年房地产业和建筑业的增加值占GDP比重为13.1%,房地产的带动作用可以涉及到整个经济的30%左右。第二,房地产成为地方财力的重要支撑。2016年国有土地使用权出让收入3.7万亿,相当于当年地方政府本级税收收入的57.9%。第三,房地产相关贷款成为银行资产配置主体。截至2016年末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿,占各项贷款余额的25%。第四,住房成为居民重要的家庭财富。据有关测算,中国城镇居民住房资产占总资产的比重为69%,而美国这一比例仅为29%。
  但从经济发展规律、新型城镇化建设要求以及金融系统稳健性来看,房地产的高速发展具有阶段性,并且是不可持续的。
  第一,房地产投资对宏观经济带动作用下降是经济发展的客观规律。根据全国第六次人口普查数据和近年来住房建设竣工情况测算,在全国城镇常住人口中,家庭户均住房套数已经达到1.0套以上,即过去住房供不应求的总体矛盾已经得到缓解,本地户籍城镇居民的住房问题已经得到基本解决。中国住房已经进入新的发展阶段,原来动辄两位数的投资增速将不会成为常态。
  第二,房地产吸引大量财富涌入的“一枝独秀”局面不可持续。除了一般意义上的银行信贷,一些金融资产还通过信托、理财等渠道进入房地产领域,有些人还通过消费贷、经营贷等方式为房地产提供杠杆。这必然带来两方面严重结果。一方面是家庭消费潜力萎缩,特别是一些住房抵押贷款还款比例过高的家庭,消费能力和发展能力被严重削弱。另一方面,由于资金过度配置给房地产领域,直接导致实体经济融资被挤占,经济结构出现失衡局面。
  第三,房地产市场高位运行导致新型城镇化成本抬升,提高了农业转移人口进城门槛。相当一部分农业转移人口的家庭财富积累还相对薄弱,高企的房价势必增加新市民进城的综合成本,进而影响到新型城镇化建设进程。
  第四,房地产泡沫逐步积累将对金融体系的稳健性产生潜在风险。从美国、日本和香港住房市场变化和政策变化情况观察,过度加杠杆甚至较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的重要原因。
  第五,住房的财富效应导致社会群体分化,有房无房家庭之间的财富悬殊。由于近年来房地产市场持续普涨且幅度较大,前期购房家庭的资本利得丰厚。同时,住房资产在信贷杠杆的作用下,催生了自我强化的马太效应。对于中高收入家庭来说,由于更具备使用信贷杠杆的能力,所以也更容易享受到住房资产增值的收益。对于中低收入家庭来说,商业性信贷支持不足,即使是购买首套、中小户型的住房也往往会面临贷款额度不足、贷款成本压力相对较大的问题。另外,住房市场的区域分化也造成不同地区的家庭财富差距拉大倾向。
  面对新时代的新特点新要求,面对住房领域发展不平衡不充分问题,必须转变过去供不应求阶段的住房发展理念,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,真正形成以人为本的住房发展理念,在发展中保障和改善民生,补齐民生短板、全面改善居住条件。与此同时,要提高防范房地产市场系统性风险能力,不断完善财政、税收、金融、土地、规划等相关公共政策体系,有效控制防范房地产系统性风险,从而实现住房平稳健康发展,确保广大居民能够安居乐业,实现住有所居的发展目标,不断满足人民日益增长的对美好生活的需要。

就目前实际而言,没有房地产业的发展,很难快速推进中国的城镇化进程,房地产业依旧扮演着重要角色。不要说改革开放之初,即便是经济持续高速发展30多年、地方财政收入与当年不可同日而语的今天,也没有哪一个地方政府能够做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。

以下为演讲实录:

金沙澳门官网58588_金沙国际欢迎你,加快城镇化进程无非通过举债进行基础设施开发,将生地变为熟地后,一部分用于公共设施包括道路、绿地、公园等的建设,一部分用于招商引资发展产业,一部分用于生活与商业配套。第一部分的投入是无从回收的,第二部分仅能回收不到20%,回收投资的希望只能押在第三部分土地上。

李小明:我今天想从产业政策对一个具体的某一个产业的影响,从这个角度来谈谈关于产业政策的制定和治理。介绍一下我自己和企业,1978年恢复高考考进北大,研究生毕业之后分配到国务院研究室工作,当时也参与了宏观经济政策和产业政策的研究和制定,1994年国务院研究室公派到了哈佛的肯尼迪学院,参加了一年的项目,目前正在美国谈判的中方委托人刘鹤副总理当年也是我们这个项目的。1994年-1998年回国我就下海了,创办了这个帝海集团。帝海集团目前是中国民营企业500强的排名第二,排52位,中国民营企业服务型企业排名100强企业排名62位,北京市民营企业100强的第11位。这是我个人以及企业的情况。

这第三部分土地卖给谁?房地产业。这个发展模式归结起来就是,政府借贷投入建设城市环境,城市环境吸引产业投资促进经济发展,经济发展增加个人收入,收入提高形成商品住房需求,商品住房市场支撑房地产发展,房地产商向政府竞购房地产开发用地,政府回收资金偿还银行贷款。

从事过宏观经济的研究以及制定,虽然目前从事微观经济是管理企业,但是考虑问题往往还是愿意从当前整体国家经济形势和当前宏观经济政策这个角度来考虑问题。下面我想结合我国房地产市场的发展中亟待解决的一些问题,房地产业在新时代新特征与新要求以及作为一个房地产从业人员的切身感受,粗浅地谈一谈新时代如何正确引导我国房地产业健康发展,真正将房子是用来住的,而不是用来炒的定位,加快建立多主体供应,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全全国人民住有所居这一顶层设计落到实处。

从此角度来说,房地产业虽然不是城市的支柱产业,但却是城镇化的重要支撑。某种意义上,没有房地产,就没有中国的城镇化。房地产业发展快的地方,城镇化进程就快。房地产业发展慢的地方,城镇化速度就慢。

从那样几个角度谈谈:城镇化的红利、时代要求与人们的期盼、土地制度的改革、房地产的金融体系、财税体制改革、都市圈的连通性设施与公共服务。

谈起地方发展,怎一个钱字了得。这里需要澄清两个概念:一个是专家们时不时地散布一种论调,说地方政府以几万元把农民的地征过来,一转手就卖几百万元一亩,从中获取暴利。土地投入有4笔钱,第一笔是征地款,一般是几万元到十几万元一亩;第二笔是地面附着物补偿,包括农民的房屋、树木、青苗以及其它生产生活设施,平均到每亩地上约十几万到几十万元;第三笔是农民拆迁安置,以西安为例,户均新建按300平方米,每平方米造价3000元,共90万元,按户均4亩地,平均每亩地22.5万元;第四笔是基础设施配套与各种税费,每亩地约20万元。以上4笔加起来,每亩平均成本约50~70万元。如果1/3用于房地产,2/3用于产业与配套,则房地产用地承担的成本必须达到150~200万元以上,政府才能实现财政平衡,超过部分则为土地盈利。